Hoe voeg je bijna driehonderd woningen toe zonder het karakter van een dorp te verliezen? In Geffen begon het succes van nieuwbouwwijk 't Veld niet met een stedenbouwkundig plan, maar met luisteren. Die aanpak zorgde voor draagvlak, tempo én een wijk die past bij het Brabantse dorp in de gemeente Oss.
Eerst luisteren, dan bouwen
Een nieuwe wijk bouw je niet alleen met stenen. Die bouw je vooral met en voor bewoners. Dat is volgens projectleider Dennis van Heumen van de gemeente Oss al gestart voordat de eerste schop de grond in ging. “Samen met de projectpartners betrokken we de inwoners en de dorpsraad van Geffen intensief bij de plannen. Hun input heeft de basis gelegd voor de ontwikkeling van de wijk.”
Projectontwikkelaar Wilbert de Bruyn van Whoon zag wat dat opleverde. "We hebben goed geluisterd waar in Geffen écht behoefte aan was. Daardoor ontstond een plan waar vrijwel iedereen achter stond. Met precies de juiste mix aan woningtypes vanuit ons Optio woningconcept. Vanaf de vergunningverlening konden we direct tempo maken."
Een wijk die beweging brengt
't Veld biedt ruimte aan starters, gezinnen én senioren die bijvoorbeeld wat kleiner willen gaan wonen. Daardoor krijgen jongeren meer kans om in hun eigen dorp te blijven en komen bestaande gezinswoningen vrij voor nieuwe gezinnen. Het Optio concept van Whoon maakt het mogelijk om veel variatie in deze nieuwe wijk te realiseren.
Het ontwerp moest ontmoeting vanzelfsprekend maken. Daarom bestaat 't Veld uit drie buurten die via twee groene zones met elkaar zijn verbonden. In die natuurlijke zones kan worden gewandeld en gespeeld. Ook wordt hier water verzameld bij hevige neerslag en het groen en de bomen zorgt voor verkoeling bij warm weer. De woningen en appartementen in de verschillende woonclusters hebben ieder een eigen beeldkwaliteit, maar vormen samen één herkenbare wijk. Volgens Dennis is juist die combinatie de kracht van het plan. "We willen dat bewoners niet alleen in hun eigen tuin verblijven, maar ook gebruikmaken van het groen. De groene longen verbinden de woningen en brengen het sociale karakter van het dorp op gang."
Samenwerken zonder ruis
Dat deze gebiedsontwikkeling zich in hoog tempo opvolgt, is volgens Wilbert geen toeval. “We maakten aan de voorkant duidelijke afspraken met elkaar en houden de lijnen steeds kort. Uitdagingen blijven daardoor niet op tafel liggen, maar worden opgelost. We kunnen in het kernteam alles bespreekbaar maken en denken oplossingsgericht. Dat komt denk ik doordat we op dezelfde manier naar samenwerken kijken en ons graag aan gemaakte afspraken houden. Daardoor besteden we onze energie aan oplossingen in plaats van aan overleg."
Die samenwerking is volgens Wilbert ook geworteld in de lokale betrokkenheid. “Samen met onze partner Van Schijndel Bouwgroep voelen wij ons heel nauw verbonden met Geffen. De roots van beide bedrijven liggen in dit dorp en ’t Veld ligt praktisch op steenworp afstand. Naast de recente verbetering in het dorpshart willen we ook hier een kwalitatieve wijk realiseren waar het dorp jarenlang plezier van heeft.” Ook de samenwerking met corporatie Mooiland is vlot en prettig verlopen, dat heeft ertoe geleid dat 52 huurappartementen in ‘t Veld worden gerealiseerd.
Rekening houden met de buren
Goed luisteren hield niet op nadat het woningprogramma was vastgesteld. Bewoners maakten zich zorgen over de hoogte van de nieuwe woningen langs de bestaande bebouwing. Daar werd op ingespeeld door de nok- en goothoogtes aan te passen. Ook de molenbiotoop is van invloed geweest op de bouwhoogtes van diverse bouwblokken. "We hebben de signalen van buurtbewoners serieus genomen," zegt Wilbert. "Juist doordat ze zagen dat hun inbreng iets veranderde, groeide het draagvlak. Mede dankzij een zorgvuldig participatieproces kon de gemeente het Omgevingsplan uiteindelijk snel vaststellen.”
Meer dan nieuwe woningen
Met zo’n driehonderd woningen krijgt Geffen er straks honderden nieuwe inwoners bij. Dat vraagt iets van verkeer, scholen, voorzieningen en parkeren. Tegelijkertijd biedt die groei juist kansen om winkels, verenigingen en andere voorzieningen vitaal te houden. Voor Dennis is dat misschien wel de grootste opbrengst van 't Veld. "Dit project geeft jongeren de kans om in Geffen te blijven wonen, biedt ouderen een volgende stap en trekt nieuwe gezinnen uit de regio aan. Er komt een verhuisbeweging op gang. 't Veld laat zien dat gebiedsontwikkeling sneller gaat wanneer je aan de voorkant zorgvuldig tijd neemt!"
